Een tweede huis kopen als belegging? In Nederland valt de eigen woning onder Box 1 van de inkomstenbelasting. Voor de meeste mensen pakt dat gunstig uit, omdat de hypotheekrente van de belasting kan worden afgetrokken. Hoe zit het met de belasting op een tweede woning? En betaal je belasting over de verhuur opbrengsten van de woning? Gaat dat dan in Box 1, of in Box 3?

Het bezit van een tweede woning is niet alleen voor de superrijken. Ook wie een klein chalet op de camping heeft, of eigenaar is van een vakantiehuisje op een vakantiepark is de gelukkige eigenaar van een tweede woning. Het grootste deel van het jaar biedt de tweede woning ontspanning en rust, een plek weg van de hectiek om tot jezelf te komen. Bovendien is het kopen van een tweede huis ook populair als belegging. Alleen in maart, bij het doen van de belastingaangifte, roept de recreatiewoning soms wat vragen op.

De eigen woning en de belastingaangifte

De Nederlandse overheid wil mensen aanmoedigen eigenaar te worden van hun eigen woning. De achterliggende gedachte is dat eigenaren van woningen meer binding hebben met de buurt dan huurders én eerder bereid zijn te investeren in de eigen woning en de directe leefomgeving. Om die reden kennen we in Nederland talloze fiscale maatregelen die het aantrekkelijk maken om een eigen woning te kopen.

De hypotheekrenteaftrek is wellicht de bekendste. Doordat de hypotheekrente in aftrek gebracht wordt op het belastbaar inkomen in Box 1, valt het te betalen belastingbedrag lager uit. Weliswaar moet tegelijkertijd het een eigenwoningforfait bij het inkomen worden opgeteld, maar per saldo zijn de meeste woningeigenaren goedkoper uit. In feite betaalt de Belastingdienst een (fors) deel van de rente.

De Belastingdienst heeft echter wel enkele voorwaarden gesteld voordat de huiseigenaar van deze voordelen mag genieten. De belangrijkste voorwaarde is dat de woning het hoofdverblijf van de Belastingplichtige is. Bent u eigenaar van een woning, maar verhuurt u dit pand terwijl u zelf elders woont? Dan wordt deze woning niet gezien als “eigen woning”.

Het is niet mogelijk meer dan één woning als hoofdverblijf aan te merken. De tweede woning valt dus per definitie niet onder Box 1 van de Inkomstenbelasting. Ook indien de tweede woning eigendom is van uw partner, maar u gezamenlijk aangifte doet (fiscale partners), moet één van de twee woningen worden gekozen als Eigen woning.

Daardoor is het bij het kopen van een tweede huis als belegging niet mogelijk om de hypotheekrente af te trekken. Aan de andere kant betekent het ook dat de belasting over de verhuur van de woning anders behandeld worden..

Wat is een tweede woning?

Als de woning in eigendom is en tegelijkertijd uw hoofdverblijf is, valt deze onder Box 1 van de Inkomstenbelasting. Andere woningen worden aangemerkt als tweede woning.

De Belastingdienst hanteert een brede interpretatie van het begrip “Tweede Woning”. Het betreft namelijk niet alleen woningen in Nederland, maar ook in het buitenland. Ook recreatiewoningen of vakantiewoningen worden door de Belastingdienst gezien als Tweede Woning.

Ook als u normaal gesproken in een huurhuis woont maar de weekends doorbrengt in een vakantiehuisje, wordt dit vakantiehuisje aangemerkt als tweede woning.

Belasting op verhuur of gebruik tweede woning in Box 3

De tweede woning wordt beschouwd als een vorm van vermogen en dient bij de Aangifte Inkomstenbelasting worden opgegeven in Box 3.

Bent u recent verhuisd en verhuurt u de oude woning terwijl u wacht op een koper? Dan moet de waarde van de woning in Box 3 worden aangegeven onder het kopje “Overige Onroerende Zaken”. Omdat de opbrengsten van verhuur van de tweede woning onder Box 3 vallen, betaalt u hierover relatief weinig belasting. Hoeveel belasting u moet betalen over de tweede woning komt verderop aan bod.

Voor sommige woningen in het buitenland is geen courante markt. Daardoor is het lastig de waarde in het economisch verkeer te bepalen. U mag een schatting maken, of een deskundige taxateur de waarde laten bepalen.

Welke waarde heeft de tweede woning voor de belastingaangifte?

De belastingheffing in Box 3 is gebaseerd op de totale waarde van vermogen. Het is dus belangrijk de juiste waarde aan te geven. De Belastingdienst hanteert, net als bij de lokale lasten gebruikelijk is, de WOZ-waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Het maakt niet uit waarvoor de woning wordt gebruikt. Voor de Belastingdienst is een woning een woning.

Of u de tweede woning bij het kopen nu zag als een belegging, als leuk buitenhuisje of iets anders maakt niet uit. De WOZ-waarde is altijd leidend. Bij de Belastingaangifte over 2023 gaat u uit van de WOZ-waarde op 1 januari 2022. Deze waarde staat vermeld op de WOZ-beschikking die u elk jaar van de gemeente ontvangt.

Voor woningen in het buitenland is geen WOZ-waarde beschikbaar. Deze waardeert u in de aangifte op de “waarde in het economisch verkeer” (de marktwaarde) op 1 januari van het voorgaande jaar. Is het moeilijk de verkoopwaarde van de tweede woning te schatten, bijvoorbeeld omdat het een uniek pand betreft? Maak dan een (onderbouwde) schatting. U kunt ook een officiële taxatie laten uitvoeren.

Hoe hoog is de belasting op de tweede woning?

De hoogte van de belasting op de tweede woning is afhankelijk van de gehanteerde rekenmethode. Tot en met 2022 werd uitgegaan van een fictieve verdeling tussen spaargeld en beleggingen. In 2022 is een nieuwe methode bedacht, welke vanaf 2023 verplicht is.

Bij de aangifte over 2022 mag u kiezen tussen de oude en de nieuwe methode.

Belasting over Box 3 tot en met 2022

Uitgangspunt was altijd het idee dat wie meer bezit, hiervan meer zal beleggen. Had u in totaal € 75.000 vermogen? Dan veronderstelde de Belastingdienst dat hiervan 21% op spaarrekeningen stond (met een negatieve rente) en 79% belegd werd tegen een rendement van 5,53%. Het maakte niet uit of u al uw vermogen op een spaarrekening zette, of juist volledig inzette op het kopen van een tweede (en derde) woning als belegging. Het maakt ook niet uit hoeveel u verdient met de verhuur van de woning. U betaalt in Box 3 altijd een vast percentage.

Onder het oude stelsel werd u in dit voorbeeld geacht een bedrag te hebben verdiend van:

21% van € 75.000 x -0,01% = – € 1,58

79% van € 75.000 x 5,53% = – € € 3276,53

Opgeteld zou u dus € 3.274,95 verdiend hebben, waarover u 32% belasting (€ 1.047,98) moet afdragen.

Vakantiehuisje of woonhuis? Als het niet uw hoofdverblijf is, telt het als tweede woning.

Belasting over Box 3 vanaf 2022

Vanaf 2023 neemt de fiscus afscheid van de fictieve verdeling. Nu is de werkelijke indeling van het vermogen leidend. Over de tweede woning betaalt u dus voortaan een vast percentage. Voor 2023 hanteert de Fiscus de volgende (voorlopige) fictieve rendementspercentages:

• Bank- en spaartegoeden en contant geld: 0,36%
• Beleggingen / andere bezittingen: 6,17%
• Schulden: 2,57%

Deze percentages zijn fictief. Verdient u meer door verhuur van de tweede woning dan het gegeven percentage? In Box 3 betaalt u geen belasting over de verhuur opbrengsten, maar een vast percentage van de waarde. Het werkt ook de andere kant op. Kocht u de tweede woning als belegging in de verwachting dat de waarde zou stijgen, maar is de (lokale) markt ingestort? Ook dan betaalt u het vaste percentage.

U betaalt vanaf 2023 (of in 2022, indien de nieuwe methode gunstiger uitpakt) dus 6,17% over de WOZ-waarde van de tweede woning. Heeft u schulden? Dan wordt de Box 3 belasting verlaagt met 2,57% van de schuld.

De grondslag voor een tweede woning met een waarde van € 200.000, waarop nog een (hypothecaire) schuld van € 150.000 rust, bedraagt dus:

• 6,17% van € 200.000 = € 12.340
• (minus) 2,57% van € 150.000 = € 3.855
  • Totaal: 12.340 – 3.855 = € 8.485

Hierover betaalt u (in 2023) 32% belasting, dus: € 2.715,

Ook als de tweede woning geheel gefinancierd is met een schuld bent u hierover belasting verschuldigd. Stel dat de woning van € 200.000 betaald is met een schuld van € 200.000. Dan worden de bedragen:

• 6,17% van € 200.000 = € 12.340
• (minus) 2,57% van € 200.000 = € 5.140
  • Totaal: 12.340 – 5.140 = € 7.200 (grondslag)

Hoewel uw vermogen per saldo nul is, betaalt u over deze tweede woning alsnog 32% over € 7.200, dus € 2.304.

Heffingsvrij vermogen

In de bovenstaande uitleg kijken we alleen naar de waarde van de tweede woning. Mogelijk heeft u nog andere vermogensbestanddelen. Ook wordt in de uitleg hiervoor geen rekening gehouden met het heffingsvrij vermogen. Over vermogens tot dat bedrag hoeft geen belasting betaald te worden. Voor 2022 bedraagt dit € 50.650 voor alleenstaanden, of € 101.300 voor partners. In 2023 wordt dit bedrag verhoogd naar € 57.000 voor alleenstaanden en € 114.000 voor partners.

Hoe dit heffingsvrij vermogen in de belastingaangifte over de verschillende vermogensbestanddelen wordt verdeeld is, zacht gezegd, wat ingewikkeld.

Kan bezwaar aangetekend worden tegen de hoogte van belasting op een tweede woning?

Bij de jaarlijkse belastingaangifte is de WOZ-waarde van de tweede woning allesbepalend. Het is echter niet mogelijk om bij de belastingaangifte bezwaar te maken wanneer u vindt dat deze WOZ-waarde te hoog is.

Dat komt omdat bij de aangifte over 2022 de WOZ-waarde per 1 januari 2021 gehanteerd wordt. Deze WOZ-waarde is al in 2022 door de gemeente vastgesteld. Simpel gezegd komt het erop neer dat u eerst berekent hoeveel belasting u zou moeten betalen als er géén heffingsvrij vermogen bestond. Dit bedrag moet vervolgens worden gedeeld op de hoogte van het gezamenlijk vermogen om een belastingpercentage te bepalen.

Dit percentage, maal het heffingsvrij vermogen, bepaalt vervolgens hoeveel de belasting in Box 3 verlaagd wordt.

De Belastingdienst geeft op haar site een rekenvoorbeeld Box 3-inkomen dat inzicht geeft hoe het Box 3 inkomen bepaald wordt. Ga hier wel even rustig voor zitten en neem er even de tijd voor…

Aan het verkeerde adres voor bezwaar

Bezwaar tegen een bestuursbesluit kan alleen worden ingediend bij “het bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen” (Art. 6:4, lid 1 Awb). Met eventuele bezwaren tegen de WOZ-waarde moet u dus niet aankloppen bij de Belastingdienst, maar bij de gemeente.

Te laat

Bovendien geldt in het bestuursrecht een standaard bezwaartermijn van zes weken (Art. 6.7 Awb). Deze termijn is tegen de tijd dat u belastingaangifte doet al ruimschoots verlopen. Het is daardoor niet meer mogelijk om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde.

Maak op tijd bezwaar tegen de WOZ

Voor eigenaren van een tweede woning is het dus goed opletten wanneer de WOZ-beschikking(en) in de brievenbus verschijnen. De WOZ-beschikking bepaalt niet alleen de hoogte van de lokale heffingen en belasting (OZB, rioolheffing, en dergelijken) maar hebben ook bij de aangiftebelasting een belangrijke invloed.

Wie het oneens is met de vastgestelde waarde doet er verstandig aan direct contact met de gemeente op te nemen. Veel gemeenten vragen u eerst het gesprek aan te gaan. Komt u er “in de minne” niet uit? Dan kunt u formeel bezwaar aantekenen.

Er zijn veel bureaus die aanbieden dit (kosteloos) voor u te regelen. In de praktijk blijkt deze dienstverlening vaak tegen te vallen, aangezien u vervolgens alsnog zelf met allerlei formulieren in de weer moet. Tegelijkertijd rekken de bureaus, die door gemeentes betaald worden, de procedures en voeren ze handelingen uit om de factuur zo hoog mogelijk op te laten lopen.

De belastingplichtige heeft daar vaak weinig aan, maar ondertussen lopen de kosten voor de gemeente op. Het gevolg? Extra belastingverhogingen in het komende jaar. Hou de bezwaarprocedure in eigen hand zodat u het maximaal haalbare resultaat boekt, zonder dat er allerlei onnodige kosten ontstaan.