Een tweede huis in het buitenland klinkt geweldig. En dat is het ook. Maar zorg dat je goed geïnformeerd bent, onder andere over de belasting, maar ook over kosten (en opbrengsten) en al het andere dat erbij komt kijken.

Als je hard werkt, wil je ook af en toe lekker kunnen ontspannen. Wat is er dan fijner dan een plek waar je jezelf even kunt terugtrekken? Een vakantiehuis kan een goede investering zijn. Niet alleen omdat je een plekje hebt waar je het werk even los kunt laten, maar ook omdat je een tweede huis in het buitenland kunt verhuren wanneer je er zelf geen gebruik van maakt.

Een tweede huis in het buitenland kan een plek zijn om je terug te trekken, maar ook een interessante investering.

Tweede huis in het buitenland als investering

Heb je een tweede huis in het buitenland waar je zelf maar af en toe gebruik van maakt? Dan kun je ervoor kiezen het tweede huis als vakantiehuis te verhuren (short stay). Dat hoeft je niet eens zoveel moeite te kosten, want er bestaan bedrijven die de exploitatie voor je kunnen uitvoeren.

Grote ketens als Roompot en Landal zijn actief in binnen- en buitenland. Maar je kunt er ook voor kiezen je tweede huis in het buitenland te verhuren via (bijvoorbeeld) AirBnB en het in- en uitchecken (en de schoonmaak) door een vertrouwd lokaal iemand te laten uitvoeren.

Wil je dit doen? Wees dan erg kieskeurig. Neem de tijd om de juiste partner te kiezen en staar je niet blind op de rekenmodellen die commerciële exploitanten je voorschotelen. De bezettingsgraad kan lager uitvallen, of je kunt tegen onverwachte kosten aanlopen. Blijf zelf kritisch nadenken.

Bezint eer ge begint

Het kopen van een tweede woning in het buitenland heeft financiële gevolgen. Dit varieert afhankelijk van het land waar de tweede woning staat. Ook je financiële situatie en je specifieke plannen met betrekking tot het tweede huis spelen een rol.

Zo maakt het voor eventuele huuropbrengsten veel uit of je zelf veel van de woning gebruik wilt maken, en of je hierin flexibel kunt zijn. Wie het prima vindt om alleen op de minder populaire tijden in de eigen vakantiewoning te kunnen verblijven zal meer huuropbrengsten genieten dan iemand die de woning zelf de hele zomer gebruikt.

Hier zijn enkele financiële overwegingen waarmee je rekening moet houden:

• Onderhoudskosten: Een tweede huis vergt onderhoud, of het nu in Nederland staat of in het buitenland. Denk aan reparaties, tuinonderhoud en mogelijk kosten voor het beheren van de woning als je er niet bent.
• Inkomsten en uitgaven: Als je de woning verhuurt, verdien je huur huur. Aan de andere kant moet je ook rekening houden met uitgaven zoals advertentiekosten, schoonmaakdiensten en eventuele makelaarscommissies.
• Belastingen: Verschillende landen hebben verschillende belastingregels met betrekking tot onroerend goed. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van lokale belastingen, denk bijvoorbeeld aan de lokale onroerend zaak-belasting.
• Financiering: Het financieren van een tweede huis in het buitenland kan moeilijker zijn dan een Nederlandse woning. Nederlandse banken zijn soms terughoudend in het financieren van onroerend goed in het buitenland, omdat ze de risico’s minder goed kunnen inschatten. Mogelijk ben je aangewezen op een lokale bank. Betaal je het tweede huis met eigen vermogen? Besef dan dat je dit geld niet kunt gebruiken voor andere (rendabele) beleggingen en investeringen.
• Valutarisico: Als de Euro in het land waar je tweede woning staat niet wordt gebruikt,loop je valutarisico. Schommelingen in wisselkoersen kunnen de kosten van je investering beïnvloeden.
• Erfrecht en nalatenschap: Erfrecht verschilt per land. Het is belangrijk je goed te laten informeren over de eigendomsoverdracht in geval van overlijden.
• Verzekeringen: Zorg voor de juiste verzekeringen, waaronder opstalverzekering en aansprakelijkheidsverzekering, om jezelf te beschermen tegen onvoorziene omstandigheden.

De fiscus en het tweede huis in het buitenland

“Nothing is certain, except death and taxes”, zou Amerikaans staatsman Benjamin Franklin ooit gezegd hebben. De Nederlandse Belastingdienst heeft erg veel interesse in jouw tweede huis. Het mag dan wel in het buitenland staan, maar als jij Nederlands belastingplichtige bent moet je waarschijnlijk inkomstenbelasting (Box 3) betalen.

Het doen van aangifte met een tweede huis in het buitenland is wel iets lastiger. In Nederland gewoon de WOZ-waarde gebruiken bij je Box 3-aangifte, maar voor een tweede huis in het buitenland bestaat er geen WOZ-waarde.

Daarom moet je het tweede huis in het buitenland waarderen op de “waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte”.

In andere woorden: voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 is de “waarde in het economisch verkeer” van 1 januari 2022 bepalend.

Hoeveel belasting betaal je over je tweede huis in het buitenland?

Aangezien je tweede huis in het buitenland onder je Box 3-vermogen valt, betaal je hetzelfde tarief als voor een Nederlands tweede huis. Tot 2022 werd dit tarief bepaalt op basis van een fictieve verdeling van je vermogen, maar vanaf 2023 kijkt de Belastingdienst naar de werkelijke vermogensverdeling.

Over Beleggingen en andere bezittingen wordt je verondersteld een rendement van 6,17% te hebben behaald (in 2023). Hierover wordt 32% Belasting geheven (2024: 36%).

Hoeveel belasting betaal je over een tweede huis in het buitenland?

Voorbeeld: Je bezit een chalet in Zwitserland met een waarde van € 250.000. Dit chalet heeft in 2023 € 18.750 huuropbrengsten opgeleverd.

De Belastingdienst gaat uit van het vaste percentage van 6,17%. Je wordt daarom geacht in 2023 € 15.425 te hebben verdiend. Hierover betaal je 32%, oftewel € 4.936.

Omdat Box 3 uitgaat van een “vast” (forfaitair) rendement hoef je niks te doen met de echte huuropbrengsten. Je hoeft ze ook niet op te geven in Box 1.

Wat is de waarde in het economisch verkeer?

Met “waarde in het economisch verkeer” bedoelt de Belastingdienst niets meer of minder dan de marktwaarde van je tweede woning in het buienland. Dit is over het algemeen de verkoopwaarde van het vakantiehuisje.

Wat de waarde in het economisch verkeer is, is soms makkelijk te bepalen, maar soms kost het veel moeite. Bezit je een tweede huis in het buitenland dat op een vakantiepark staat met nog 50 identieke huizen, dan zal jouw tweede huis wel (ongeveer) hetzelfde waard zijn als het huis dat een straatje verder staat en vorig jaar werd verkocht. Maar als je een uniek huisje hebt, bijvoorbeeld een mooi chaletje op een bergtop met een briljant uitzicht, dan is het lastiger een vergelijkbare woning te vinden. In zulke gevallen kan een professionele taxatie noodzakelijk zijn.

Wat als ik een BV heb?

Heb je een tweede huis in het buitenland ondergebracht in een BV, bijvoorbeeld in je persoonlijke holding? Dan tellen alle kosten en opbrengsten mee voor de fiscale winst. Hierover betaal je vennootschapsbelasting en (indien je besluit dividend uit te keren) dividendbelasting. In 2023 bedraagt de vennootschapsbelasting 19% t/m € 200.000 en 25,8% over het meerdere. De dividendbelasting in dat jaar is 26,9%.

Hetzelfde huis, een andere invalshoek

Voorbeeld: Hetzelfde chalet van € 250.000 is in je persoonlijke holding (BV) ondergebracht. Omdat in deze holding ook andere activiteiten zijn opgenomen betaal je het hoge tarief vennootschapsbelasting. Dankzij het tweede huis in het buitenland valt de winst € 18.750 hoger uit.

Hierdoor betaal je (€ 18.750 x 25,8% =) € 4.837,50 extra vennootschapsbelasting. Er blijft dan € 13.912,50 meer winst over. Als je dit als dividend aan jezelf uitkeert betaal je 26,9%. Van de dividenduitkering gaat € 2949,14 (€ 13.912,50 x 100/126,90) naar de fiscus.

In totaal betaal je dat jaar dus (€ 2.949,14 + € 4.837,50=) € 7.786,43 aan belasting.

Zoek professioneel advies

Bij Webministratie staan we altijd voor je klaar om je te helpen. Maar we kennen onze beperkingen. We kunnen je wel helpen met het verwerken van je tweede huis in het buitenland in de aangifte inkomstenbelasting, maar we zijn geen expert in het uitvoeren van taxaties van de waarde in het economisch verkeer van een woning in Zuid-Italië. Gelukkig hebben we een groot netwerk van financieel professionals, waarmee we je graag in contact zullen brengen. Meer weten? Vraag het ons gerust.