Eerder artikel beschreven we hoe de Belastingdienst omgaat met een woning (en hypotheek) in Box 3. We noemden in dat artikel ook dat je de huurinkomsten bij het verhuren van je woning niet hoeft op te geven. In dit artikel duiken we iets dieper in de materie en onderzoeken we hoe het precies, tot in detail, zit met de verhuur van een huis in Box 3.

Wanneer valt verhuur van een huis in Box 3?

Verhuur je een woning? Dan is het zo goed als zeker dat deze woning onder Box 3 valt. Eén van de eisen van Box 1 is immers dat de woning jouw hoofdverblijf moet zijn. Als je het huis verhuurt, kan aan die voorwaarde niet zijn voldaan en valt de woning dus onder Box 3.

Alleen bij tijdelijke verhuur van de eigen woning kan een uitzondering van toepassing zijn.

Vuistregel: fictief rendement

Verhuizen is ingewikkeld. Box 3, dankzij het fictief rendement, is eenvoudig.

We beginnen met het basisprincipe van Box 3: het fictief rendement. Of je nu goede zaken doet of niet, voor de Belastingdienst wordt je geacht een bepaald rendement te hebben behaald. Zit je hele vermogen in spaargeld? Dan heb je in 2023 0,92% rendement behaald. Heb je aandelen? Dan is je rendement 6,17% (net als wanneer je voor Bitcoin had gekozen). En dat huis in Box 3? Dat levert 6,17% op, al kun je wel 2,46% aftrekken vanwege een eventuele hypotheekschuld.

Wanneer de eigen woning in Box 3 valt, hoef je de inkomsten niet ook nog eens apart aan te geven. Dat zou raar zijn, want dan zou je moeten betalen over het veronderstelde rendement én over het werkelijk behaalde rendement. Je betaalt alleen belasting over het fictief rendement, waardoor de aangifte (iets) eenvoudiger wordt.

Kun je de kosten van het huis in Box 3 worden afgetrokken?

Het doel van de fictiefrendementsregels in Box 3 is om de aangifte nog een beetje begrijpelijk te houden. Dus geen eindeloze boekhouding waarin alle kosten en opbrengsten van de (tijdelijke) verhuur van de Box-3 woning hoeven worden bijgehouden. Geen bewaarplicht van 7 jaar voor álle facturen die iets met het verhuurde huis te maken hebben. Et cetera.

Het nadeel van deze regeling is dat het fictief rendement van 6,17% alle opbrengsten én kosten omvat. Dus heb je de woning voorzien van een nieuwe laag verf? Of heb je een loodgieter moeten bellen omdat de dakgoot van de woning lekte? Dan zijn die kosten al verwerkt in het Box 3-rendement. Je kunt deze kosten daardoor niet van de belasting aftrekken.

Tijdelijke verhuur eigen woning (Short stay) via sites als AirBNB vallen gewoon in Box 1 (Afbeelding: AirBnB.com)

Tijdelijk verhuur eigen woning

Het kan zijn dat je een tijdje zelf geen gebruik maakt van de eigen woning (Box 1). Ondertussen lopen de hypotheeklasten wel gewoon door, dus verhuur je de woning tijdelijk. Dat kan zijn omdat je verhuisd bent en de oude woning nog te koop staat.

Het komt ook steeds vaker voor dat mensen hun eigen woning een tijdje verhuren. Bijvoorbeeld omdat je een paar maanden (voor werk of vakantie) in het buitenland zit. En door sites als AirBnB komt het ook steeds vaker voor dat mensen hun eigen woning af en toe een weekendje verhuren.

Hoe de Belastingdienst omgaat met het inkomen uit (tijdelijke) verhuur van je eigen huis, hangt af van het type verhuur.

Short stay / AirBnB en andere tijdelijke verhuur van de Eigen Woning

Wanneer de woning je hoofdverblijf is, valt deze onder Box 1. Dat verandert niet wanneer je deze eigen woning tijdelijk verhuurt, zolang dit maar op tijdelijke basis is. Dus moet je voor je werk een paar maanden naar New York of Dubai, en verhuur je het huis een tijdje, om daarna terug te keren? Dan blijft de woning gewoon in Box 1.

Je bent verhuisd, het huis staat leeg. Dan mag je de hypotheekrente blijven aftrekken.

Wel moet je de huuropbrengsten apart verantwoorden. In de aangifte inkomstenbelasting moet je het totaalbedrag aan huurinkomsten minus de aftrekbare kosten invullen. 70% van het eindbedrag wordt opgeteld bij je belastbare inkomen.

Aftrekbare kosten bij tijdelijke verhuur van de eigen woning

Op de huuropbrengsten mag je aftrekbare kosten in mindering brengen. Dit zijn (bijvoorbeeld) kosten voor door de huurder verbruikt gas en elektriciteit, maar ook kosten die samenhangen met verleende diensten (zoals schoonmaak). Uiteraard mogen ook de kosten van advertenties en provisie, waarmee je de huurder hebt geworven, in aftrek worden gebracht.

Tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat

Wat ook veel voorkomt is de verhuur van een woning die te koop staat. Je bent bijvoorbeeld verhuisd naar een andere woning en het oude huis staat al een tijdje te koop. Ondertussen staat het huis leeg.

In dat geval mag je de hypotheekrente blijven aftrekken, want het huis valt onder Box 1. Je mag dit 3 jaar doen ná afloop van het kalenderjaar waarin je zelf bent verhuisd vanuit de betreffende woning.

Maar helaas. Zelfs met de hypotheekrenteaftrek doet het betalen van dubbele woonlasten pijn. Je besluit deze te koop staande woning te gaan verhuren. Vanaf dat moment valt het huis volledig in Box 3 en gelden de Box 3 regels voor het verhuren van de woning. En die regels zijn best verwarrend.

Situatie 1: permanente verhuur van de woning

Je vindt een huurder voor je oude (Eigen) Woning en besluit hem of haar een huurcontract voor onbepaalde tijd aan te bieden. Op de ingangsdatum van de huurovereenkomst verschuift je huis van Box 1 naar Box 3.

Je hoeft de opbrengsten en kosten van de verhuurde woning niet op te geven. Je mag geen hypotheekrente meer aftrekken. De woning valt onder de vermogensrendementsheffing van Box 3.

Verhuisdozen, box 1 en Box 3. Bij een verhuizing moet je overal op letten.

Situatie 2: tijdelijke verhuur eigen woning, einddatum vóór afloop 3-jaarsperiode

Zoals gezegd mag je, na het kalenderjaar waarin je de woning zelf hebt verlaten, drie jaar lang hypotheekrente blijven aftrekken. Verhuur je tussentijds de woning en loopt de tijdelijke verhuurovereenkomst binnen die termijn af? Dan valt het huis gedurende de gehele verhuurperiode onder Box 3. Maar wanneer de huurovereenkomst afloopt, komt de woning weer terug in Box 1, zodat je de hypotheekrente mag aftrekken.

Situatie 3: Tijdelijke verhuur eigen woning, einddatum ná afloop 3-jaarsperiode

Bied je iemand een tijdelijke verhuurovereenkomst aan met een einddatum die later valt dan de driejaarsperiode? Dan valt het huis voortaan altijd in Box 3.

Het kan natuurlijk gebeuren dat een huurder eerder dan afgesproken vertrekt. Bijvoorbeeld omdat hij iets mooiers heeft gevonden, of omdat je hem wegens huurachterstand op straat zet. In dat geval komt de woning wél weer in Box 1 terecht.

Meer weten over je huis, Box 1, Box 3 en tijdelijke verhuur? We helpen je graag.