We kennen allemaal de hypotheekrenteaftrek op de Eigen Woning in Box 1. Maar hoe zit het met een woning in Box 3? En hoe zit het met de overwaarde op de eigen woning? Valt die in Box 3?

Als het gaat om woningen en de Belastingdienst gaat het in de meeste gevallen om de Eigen Woning en de bijbehorende hypotheekrente-aftrek. Maar dat geldt alleen voor mensen die zelf in hun eigen woning wonen.

De Belastingdienst kijkt anders naar de woning die je bezit wanneer je daar niet zelf in woont. Dat kan zijn omdat je een tweede woning bezit, maar ook omdat je een woning bezit en verhuurt, terwijl je zelf in een huurhuis woont.

Dit huis, waar je zelf niet in woont, valt niet onder Box 1, met alle bijbehorende aftrekposten, maar onder Box 3. Dit is de Box waar al het vermogen onder valt.

Hoe zat het ook alweer met Box 3?

Het Nederlandse stelsel van Inkomstenbelasting kent drie verschillende soorten inkomen. Ten eerste het inkomen uit Werk en Woning (Box 1). Hieronder valt het loon uit loondienst, en winst uit ondernemen voor zzp-ers, eenmanszaken en de Vof. Ook valt hier de Eigen Woning onder, mits je hierin woont.

Box 2 gaat om het inkomen van de DGA. Dit zijn mensen die een inkomen ontvangen uit een vennootschap (BV of NV) waarvan ze minstens 5% van de aandelen bevatten.

Al het inkomen dat voortkomt uit vermogen valt onder Box 3: de vermogensrendement heffing. Denk aan de rente op een spaarrekening, het rendement op beleggingen en de opbrengsten van de verhuur van onroerend goed. De inkomsten die je genereert door het verhuren van een woning of vakantiehuisje vallen dus onder Box 3.

Wanneer valt je eigen woning onder Box 3?

In principe valt alleen de Eigen woning waarin je zelf woont onder Box 1. Elke woning waarin je niet woont, valt onder Box 3. Dat kan echter tot ongewenste uitkomsten leiden. Bijvoorbeeld wanneer je net bent verhuisd naar een andere woning en het oude huis nog in de verkoop staat. In zulke gevallen blijft de woning nog een aantal jaar in Box 1 vallen. Dat betekent dat je geen vermogensrendementsheffing (Box 3) over de tweede woning betaalt en gewoon gebruik kunt blijven maken van de fiscale voordelen van de eigen woning.

Het oude huis staat nog te koop

Wanneer je al verhuisd bent, maar het oude huis nog niet verkocht is, mag de hypotheekrente nog worden afgetrokken in het jaar van de verhuizing én in de drie jaren erna. Tenminste, wanneer het huis leeg staat en niet wordt verhuurd.

Het nieuwe huis is gekocht, maar je bent nog niet verhuisd

Het is ook mogelijk dat je al een nieuw huis hebt gekocht, maar de verhuizing nog niet heeft plaatsgevonden. In dat geval mag de hypotheekrente van de nieuwe én de oude woning worden afgetrokken in Box 1. Voorwaarde is dat het nieuwe huis leegstaat én dat je er binnen 3 jaar zelf gaat wonen.

Valt de overwaarde op mijn eigen woning onder Box 3?

Veel mensen hebben overwaarde op hun eigen woning. Dit betekent dat de waarde van de woning hoger is dan de hypothecaire (rest)schuld. Valt dit vermogen ook onder de rendementsheffing van Box 3?

Het antwoord is: nee.

Wanneer een Eigen woning in Box 1 valt, geldt dit voor de gehele woning. De overwaarde op de eigen woning wordt dus niet apart belast in Box 3.

Fictief rendement

Eigen haard is goud waard. Dat vindt ook de Belastingdienst.

Om de Belastingheffing niet al te ingewikkeld te maken is de Belasting in Box 3 gebaseerd op een fictief rendement. Of je nu winst hebt gemaakt of niet, de Belastingdienst gaat er vanuit dat je met een bepaald vermogen een bepaald inkomen hebt gegenereerd. Daarover betaal je belasting.

Over de belastingheffing op basis van fictief rendement is de laatste tijd het nodige te doen geweest. Oorspronkelijk was het fictief rendement over het gehele vermogen 4%, maar in tijden van negatieve rente op spaartegoeden kwamen steeds meer mensen hiertegen in het verzet. Daarom werd het fictief rendement wat aangepast.

Eerst verving de Belastingdienst de 4% voor het gehele vermogen voor verschillende schijven. Het idee was dat wie weinig vermogen had, het vooral op (laag renderende) spaarrekeningen had, terwijl een vermogend iemand juist veel in risicovolle beleggingen zou stappen. Ook die verdeling werd als oneerlijk ervaren.

Inmiddels zijn we verschillende uitspraken verder. Er wordt hard gediscussieerd over de Box 3-heffing en de Wet Rechtsherstel Box 3. Het belangrijkste: het systeem schendt het eigendomsrecht en het discriminatieverbod. De Advocaat-Generaal van de Hoge Raad zegt hierover:”Ondergemiddeld fortuinlijke beleggers betalen daardoor nog steeds teveel belasting en bovengemiddeld fortuinlijke beleggers nog steeds te weinig. Een gemiddeldebelasting op vermogensinkomsten is juridisch een onbegaanbare weg omdat de werkelijke inkomsten van belastingplichtigen niet of onvoldoende worden benaderd.”

Ondanks die discussie wordt in 2024 nog steeds gewerkt met een fictief rendement. Wel worden de aannames rondom de samenstelling van het vermogen losgelaten. Je wordt niet langer geacht een bepaald percentage in aandelen te hebben geïnvesteerd, maar belast op basis van de daadwerkelijke samenstelling van je vermogen.

In 2024 betaal je in Box 3 belasting over het fictief rendement op je daadwerkelijke vermogen:

• Spaar- en banktegoeden: 1,03%
• Beleggingen en andere bezittingen, waaronder een woning in Box 3: 6,04%
• Schulden: -2,57%

Wat betekent dit voor de Box 3 Belasting op een huis in Box 3?

Heb je een tweede huis in Box 3? Dan wordt je geacht hierop 6,04% rendement te behalen. Dus alle opbrengsten van het verhuren van een woning in Box 3 minus allekosten komt neer op 6,04%. Een voorbeeld:

Je bezit een appartement in een redelijk populaire stad. De waarde van dit appartement is € 300.000. Je verhuurt het appartement voor € 1.650 per maand. Over geheel 2024 maak je € 5.000 kosten die samenhangen met het appartement. Je totale huurinkomsten over 2024 bedragen € 1.650 x 12 = € 19.800. Na aftrek van de kosten heb je dus € 14.800 verdient.

Je Box 3 inkomen dat voortkomt uit deze eigen woning bedraagt 6,04% van € 300.000 = € 18.120. Je betaalt belasting over dit bedrag, dat € 3.320 hoger is dan je daadwerkelijke verdiensten.

Eigen woning met hypotheek in Box 3

Is het een eigen woning, of verhuur je het? Dat maakt een groot verschil voor de inkomstenbelasting.

Heb je een hypotheek afgesloten om de woning in Box 3 te financieren? Dan wordt het sommetje nog wat ingewikkelder. Want over de schuld wordt je geacht 2,57% rente te betalen.

We keren terug naar hetzelfde appartement. Het is nog steeds € 300.000 waard, maar er rust nog een hypothecaire lening van € 150.000. De huur is nog steeds € 1.650, en de kosten bedragen nog altijd € 5.000. Daarin zijn de rentekosten (1,2%) niet inbegrepen. De rente die je in 2024 betaalt zijn 150.000 x 1,2% = 1.800.

Je verdient in 2024 dus:

Huuropbrengsten:                                          € 14.800

Kosten                                 € 5.000

Rente                                    € 1.800

             €  6.800 – /-

Winst:                                                                  € 8.000

De Belastingdienst gaat echter uit van een ander rendement, namelijk:

Opbrengsten: 6,04% van € 300.000 =     € 18.200

Schuld: -2,57% x € 150.000 =                      €  3.855 -/-

 Fiscale winst:                                                   € 14.345,-

Je betaalt in dit geval dus Belasting over een fictief rendement dat bijna 80% hoger is dan je daadwerkelijke rendement

Makkelijker kunnen ze het niet maken

Met het bovenstaande sommetje heb je de rendementsgrondslag van de eigen woning in Box 3 bepaalt. De volledige berekening van de belasting die je in Box 3 betaalt is echter een stuk ingewikkelder. Zo worden niet de volledige schulden meegenomen, maar zijn schulden alleen aftrekbaar voor zover ze hoger zijn dan € 3.700 (€ 7.400 bij fiscale partners).

Een tweede woning kopen in Giethoorn om te verhuren aan toeristen? Dan betaal je Belasting in Box 3.

Door het vermogen te verlagen met de aftrekbare schulden kom je bij de Rendementsgrondslag. Verlaag deze met het heffingsvrij vermogen (€ 57.000, of € 114.000 bij fiscale partners) en je hebt de Grondslag Sparen en Beleggen.

Die laatste waarde deel je op de rendementsgrondslag, maal 100%, om te komen tot het Aandeel Rendementsgrondslag. Dit percentage vermenigvuldig je vervolgens met je belastbaar rendement om te komen tot het Box 3-inkomen. Vermenigvuldig dit met 36% en je weet hoeveel belasting je betaalt in Box 3.

Begint het al te duizelen? Gelukkig hoef je deze sommetjes bij het doen van de aangifte Inkomstenbelasting niet zelf te maken. Het online belastingformulier doet al het rekenwerk. Maar als je overweegt om een woning te kopen voor de verhuur wil je wél vooraf weten hoeveel je netto overhoudt. We kunnen ons goed voorstellen dat je daar wel wat hulp bij kunt gebruiken. We staan klaar om al je vragen te beantwoorden.