Is extra aflossen op je hypotheek een goed idee, of toch niet? Wat levert extra aflossen op? Zijn er nadelen? Kun je berekenen wat de beste keuze is?

Ondernemers die mooie winstcijfers realiseren zien zich soms gesteld voor de vraag wat ze het beste kunnen doen met de winst. Investeer je het in je eigen bedrijf, investeer je in andere bedrijven, of keer je de winst uit.

Wanneer je kiest voor het uitkeren van de winst (via een dividenduitkering) heb je privé ineens een mooi bedrag te besteden. Maar ook als je geen winstuitkering hebt gedaan verdien je als DGA een aardig salaris. Je kunt dit geld natuurlijk besteden aan een mooie wereldreis, of je kunt investeren in een pensioenvoorziening voor later. Maar je kunt ook extra aflossen op de hypotheek.

Maar is het slim om je hypotheek sneller af te lossen? Wat levert het extra hypotheek aflossen op? En mag je eigenlijk je hypotheek wel boetevrij aflossen?

Extra hypotheek aflossen

Bij het afsluiten van je hypotheek is een aflossingsschema afgesproken. Elke maand betaal je rente en aflossing op de hypotheek. Dat kan lineair of annuïtair. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Hierdoor daalt de schuld en dus het rentebedrag dat je per periode betaalt. Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elk maand hetzelfde bedrag, waarin rente en aflossing samen zijn berekend. Bij een annuïtaire hypotheek betaal je in het begin relatief meer rente, maar bij elke maand wordt het rentedeel iets lager en het aflossingsdeel iets hoger.

Extra aflossen op de hypotheek betekent dat je een aflossing doet bovenop het contractueel overeengekomen periodieke bedrag. Hierdoor daalt je schuld. Het gevolg is meestal dat de maandelijkse termijn opnieuw moet worden berekend. Immers: je betaalt over dezelfde resterende looptijd minder aflossing én minder rente.

Overigens bestaan er ook aflossingsvrije hypotheken, al worden deze steeds zeldzamer. Bij deze hypotheekvorm moet je de volledige schuld aan het eind van de looptijd in één keer aflossen. Door eerder een extra aflossing te doen, zorg je dat het eindbedrag lager wordt.

Wat levert het op?

Extra aflossen op de hypotheek heeft voordelen:

• Je maandlasten dalen, of de looptijd wordt korter
• Je vergroot de overwaarde op je woning.
• In sommige gevallen kan de rente op je hypothecaire lening dalen, omdat het risico dat de geldverstrekker op de lening loopt lager wordt.
• Wanneer je veel vermogen hebt, zorgt het versneld aflossen van je hypotheek voor een verlaging van je Box 3 vermogen. Hierdoor kan je aanslag inkomstenbelasting lager uitvallen.

Heeft extra aflossen van je hypotheek ook nadelen?

Door extra af te lossen daalt de rente die je over de hypotheek betaalt. Dat betekent dat je minder hypotheekrenteaftrek ontvangt. Dit zal in veel gevallen tot een hoger belastingbedrag leiden. Dat kan gevolgen hebben, want:

• Door de lagere hypotheekrente aftrek betaal je meer belasting. Je verliest dus een deel van het rentevoordeel
• Door de lagere hypotheekrente aftrek stijgt je belastbaar inkomen. Dat kan gevolgen hebben voor toeslagen. Je kinderopvangtoeslag kan dalen, of de zorgtoeslag kan komen te vervallen.

Let op: dit geldt alleen voor aflossingen op een hypotheek voor je eigen woning. Als het een hypotheekschuld betreft voor een tweede woning, een vakantiehuisje in het buitenland, of een andere woning in Box 3 heeft extra aflossen geen gevolgen voor je hypotheekrente-aftrek.

Mag je wel aflossen?

Wanneer je een hypotheek afsluit, moet de bank of hypotheekverstrekker zelf ook geld lenen. Daarvoor betalen ze zelf ook rente. Doordat jij sneller wilt aflossen op je hypotheek, krijgen ze minder rente van jou, maar ze moeten zelf de rente wél blijven betalen. Of ze moeten een andere bestemming voor het door hen geleende geld vinden.

Hypotheekrente 2015-2025. Bron: De Nederlandse Bank, https://www.dnb.nl/statistieken/dashboards/woninghypotheken/hypotheekrentes-banken/, geraadpleegd 08-05-2024

Om te voorkomen dat ze met hoge kosten blijven zitten, terwijl jij door extra aflossingen inmiddels hypotheekvrij leeft, is het niet altijd toegestaan onbeperkt extra af te lossen. Vaak wordt in het contract vastgelegd dat je jaarlijks tot 10% van je lening boetevrij mag aflossen. Als je meer wilt aflossen, moet je boeterente betalen.

Tenminste: als de marktrente lager ligt dan wat je voor je hypotheek betaalt. Want als de rente inmiddels is gestegen, is de bank spekkoper. Want jouw aflossingen kunnen ze opnieuw uitlenen, tegen een hogere rente! Aangezien de rente de afgelopen jaren fors is opgelopen, zullen de meeste aflossingen boetevrij kunnen plaatsvinden.

Boeterente berekenen

De hoogte van de boeterente hangt af van:

• hoogte van de hypotheekschuld
• resterende looptijd
• resterende rentevastperiode
• het rentepercentage dat je betaalt
• de huidige hypotheekrente

Stel, je hebt jaren geleden een annuïtaire hypotheek afgesloten tegen een rente van 2,5% (30 jaar vast). Je leende € 500.000 en mag jaarlijks 10% boetevrij aflossen. De hypotheek loopt nog 15 jaar en 3 maanden. De rente die je nu voor dezelfde lening zou betalen bedraagt 1,5%.

Los je € 50.000 af of minder? Dat is minder dan 10% van de lening. Je hoeft dus geen boeterente te betalen. Maar wanneer je meer aflost, wordt het tijd om de rekenmachine erbij te pakken. Of je gebruikt een online rekentool waarmee je de boeterente voor het versneld aflossen heel makkelijk en snel kunt berekenen. Zo ontdek je dat de boeterente in bovenstaand voorbeeld € 725 bedraagt.

Aflossen op hypotheek of niet?

Soms is het versneld aflossen van je hypotheek niet de beste manier om je geld in te zetten. Dat is in de eerste plaats het geval indien je helemaal geen spaargeld achter de hand hebt. Het NIBUD adviseert iedereen een buffer aan te houden. Hoe hoog jouw buffer moet zijn is afhankelijk van persoonlijke omstandigheden. Je kunt jouw (minimum)buffer hier berekenen.

Duurste lening eerst

Als je nog andere leningen hebt, is het vaak slim deze eerst af te lossen. Niet alleen ontwijk je daarmee de bovenstaande nadelen, maar vaak bespaar je daarmee ook veel meer rente.

Dat komt omdat een hypotheek een van de veiligste leningen is die een bank kan verstrekken. Wanneer je jouw betalingsverplichtingen niet nakomt, kan de bank je huis verkopen en daarmee de schuld innen.

Dat is wel anders bij een auto die met een lening gefinancierd is, een persoonlijke lening, of een creditcardschuld. Bij die leningen zijn de verstrekte zekerheden een stuk minder, wat tot fors hogere rentetarieven leidt.

Ter vergelijking: in mei 2024 was de 10-jaars hypotheekrente (met NHG garantie) tussen de 3,5-4,0%. Op hetzelfde moment bedroeg de rente op een creditcard (bij ING) ruim 15%.

Regels

Bij sommige hypotheekvormen (de bankspaarhypotheek, de spaarhypotheek of de beleggingshypotheek) gelden specifieke regels. Bij deze hypotheken los je namelijk niet af, maar doe je een maandelijkse inleg, waarmee aan het eind de hele schuld in één keer wordt afgelost.

Bij deze hypotheken mag het spaar- of beleggingsdeel in box 1 de hoogte van de schuld niet overschrijden. Door extra af te lossen neemt de kans dat dit zich voordoet toe. Doe daarom niet zomaar een extra aflossing op deze hypotheek, maar vraag een expert te berekenen wat de gevolgen van een extra aflossing (of inleg) zijn.

Rekenwerk

Van schulden aflossen word je nooit armer. Maar voordat je extra gaat aflossen op je hypotheek heb je wel wat rekenwerk te doen. Hoeveel lager worden je (bruto) maandlasten door een extra aflossing? Welk effect heeft dit op je toeslagen en je inkomstenbelasting? Mag je eigenlijk wel aflossen?

Bij het aangaan van een schuld word je gewaarschuwd: geld lenen kost geld. Dat is om te voorkomen dat mensen zich halsoverkop in de schulden steken. Maar ook bij aflossen zou zo’n waarschuwing best op zijn plek zijn. Want het aflossen van je hypotheek is niet altijd de beste optie! Maak een goede afweging, doe het nodige rekenwerk, en raadpleeg deskundigen die je verder kunnen helpen.