Dat je eigen huis in Box 1 tot aftrek van de hypotheek rente leidt, weet je waarschijnlijk wel. Maar hoe zit het wanneer je huis (en de bijbehorende hypotheek) als Box 3-vermogen worden aangemerkt? Moet over overwaarde van het huis belasting betaald worden?

In het Nederlandse Belastingstelsel vallen alle vormen van vermogen onder Box 3. In deze box wordt, via een ingewikkelde rekenmethode, bepaalt hoeveel vermogen je bezit. Vervolgens moet je hierove bepaald tarief belasting betalen.

Al het vermogen? Nee, er is één uitzondering: de eigen woning. Die valt normaal gesproken in Box 1, waardoor je de hypotheekrente kunt aftrekken van het belastbaar inkomen. Maar ga je een woning verhuren? Dan krijg je te maken met de Box 3 regels en moet je op de overwaarde van het huis belasting betalen.

Wat is een eigen woning?

Valt een woonboot onder Box 1 of Box 3? Daarvoor gelden de regels die voor elk huis (en de bijbehorende hypotheek) gelden.

Voor de Belastingdienst is niet elk huis dat van jou is, ook je eigen woning. Een huis wordt pas aangemerkt als “Eigen Woning” (Box 1) wanneer:

• Jij en je eventuele partner eigenaar van de woning zijn
• Deze woning jouw (jullie) hoofdverblijf is

De definitie “woning” mag je overigens breed opvatten. Ook een appartement, woonwagen (met vaste standplaats) of een woonboot tellen mee.

Je kunt slechts één hoofdverblijf hebben. Dus hebben jij en je partner allebei een woning? Dan zul je moeten kiezen welke woning je als hoofdverblijf aanmerkt. Van die woning mag je de hypotheekrente aftrekken, de andere valt in Box 3.

Schuiven

Dat een woning nu in Box 1 valt, betekent niet dat dit altijd zo is. Wanneer je niet meer aan de voorwaarden voldoet, verschuift de Eigen woning van Box 1 naar Box 3. Omgekeerd kan natuurlijk ook.

Dit doet zich bijvoorbeeld voor wanneer jullie net zijn gaan samenwonen, en één van de woningen haar karakter als hoofdverblijf verliest. Misschien wil je die woning verkopen, of wellicht verhuur je die woning. In dat geval verschuift de woning naar Box 3.

Andersom kan ook. Misschien heb je ooit een woning geërfd en deze een tijdje verhuurt, maar besluit je nu zelf in die woning te gaan wonen. De woning verschuift dan van Box 3 naar Box 1.

Of je huurt al een tijdje een woning van een particulier eigenaar en krijgt nu de kans de woning over te kopen. Deze woning, die door de eigenaar werd verhuurd, zat in Box 3. Maar wanneer jij hem koopt valt hij ineens onder Box 1.

Hoe kijkt de fiscus naar de woning in Box 3?

Voor de Belastingdienst is het simpel: als een woning geen eigen woning is, is het vermogen voor Box 3. Voor jou wordt de Belastingaangifte ineens een stuk ingewikkelder. Je wordt voor de hele waarde van de woning aangeslagen. Gemakshalve wordt wel gezegd dat je dan vermogensrendementsheffing (Box 3 belasting) moet betalen over de overwaarde op je huis.

Ook een appartement kan een Eigen woning zijn in Box 1, of juist vermogen in Box 3.

Dat is helaas niet meer zo. Sinds een paar jaar is er een hoop discussie over de eerlijkheid van de vermogensrendementsheffing. Daarom is besloten dat verschillende vermogensbestanddelen anders behandeld worden.

Je betaalt nog steeds een vast percentage (2023: 32%, 2024: 36%) over het rendement, maar dit rendement kan verschillen. In 2023 word je geacht over je woning 6,17% te hebben verdiend, terwijl voor je (hypotheek-)schuld slechts 2,46% wordt berekend.

Voorbeeld (vereenvoudigd): Je bezit een woning met een waarde van € 450.000. Deze woning valt in Box 3. De woning is gefinancierd met een schuld die op de peildatum € 350.000 bedroeg. Het behaalde rendement op deze woning bedraagt 6,17% x € 450.000 = € 27.765. De schuld heeft je 2,46% x € 350.000 = € 6.150 gekost. Per saldo heb je hier dus een rendement behaald van € 27.765 – € 6.150 = € 21.616. Hierover betaal je (in 2023) 32% belasting, oftewel € 6917,12.

Dat is fors meer dan wanneer je alleen de overwaarde berekend ( € 100.000 x 6,17 % = € 6.170), waarover je € 380,69 zou betalen. Effectief betaal je veel meer overwaarde belasting dan je eerst zou denken. Geen ( € 380,69 / 100.000 *100% = 0,38%, maar een hoge 6,9%!

Een pluspunt is er wel: je hoeft de huuropbrengsten van de box 3 woning niet op te geven! Daarover meer in een apart artikel.